서울시 新 고도지구 계획안 _ 일부 고도제한 완화

 서울 북한산 주변 강북구, 도봉구 일대와 남산 주변 중구, 용산구 일대, 경복궁 주변 서촌 지역의 고도제한이 완화되었다. 서울시가 고도지구 체제를 전면 개편한 것은 1972년 이후 처음이다.

1972년 남산 성곽길 일대 처음으로 지정된 서울 고도지구는 북한산, 경복궁 등 시내 주요 산, 유적 근처에 설정되는데, 그 외에도 고도지구는 도시경관 보호, 과밀 방지 등의 목적으로 건축물 높이의 최고 한도를 정하는 도시관리계획이었다.

 

 지난 17일 서울시 도시계획위원회(도계위)는 고도지구 등 전면 개편을 위한 용도지구(고도지구, 특화경관지구) 결정(변경)안을 18일 서울시가 수정가결했다고 밝혔다. 해당 내용은 '신(新) 고도지구 구상안'에 주민 의견을 반영하여 규제를 추가 완화한 내용이 담겨있으며, 도시 여건 변화와 높이 규제에 따른 주택 노후 문제 등을 감안하였다는 설명이다.

*고도지구 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나로, 고도지구 안에서는 도시, 군관리 계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없음.

*용도지구 : 용도지역, 용도구역과 더불어 토지이용을 규제, 관리하는 토지이용계획의 대표적인 법적 실행수단으로, 용도지역의 기능을 증진시키고, 경관과 안전 등을 도모하기 위해 용도지역에 따른 토지 및 건축물에 대한 제한을 강화/완화하는 지역.

 서울시 내 고도지구는 8곳, 넓이는 여의도 면적의 3배인 9.23㎢에 달하는데, 각각 남산(중구·용산구)은 12~28m 이하, 북한산(강북·도봉구)은 20m 이하, 경복궁(종로구)은 15~20m 이하, 구기·평창(종로구) 20m 이하, 서초동 법원단지(서초구)는 28m 이하, 오류·온수(구로구) 20m 이하 등으로, 높아도 5~6층짜리 건축물만 세울 수 있는 수준이었다.

 하지만 이번 ' 신(新) 고도지구 구상안'에서는 서초구 법원단지 주변과 구로구 오류의 고도지구 실효성이 없다고 판단하여 당초 계획대로 해제된다. 해당지역은 1990년 서울 경계부가 너무 넓어지는 것을 방지하기 위해 고도지구를 설정했던 지역이다. 경기 부천 지역은 고도지구가 해제되어 개발이 추진되었던 반면 바로 옆이었던 구로 지역은 고도지구가 유지되어 주민들의 반발이 컸던 지역이었다. 이에 서울시는 해당 지역의 고도지구를 해제하고, '온수역 일대 지구단위계획'과 법원단지 주변은 재개발 밑그림을 담은 '서초로 지구단위계획구역'을 지정하여 관리하기로 하였다.

*자연경관지구 : 산지, 구릉지 등 자연경관의 보호 또는 자연풍치를 유지하기 위하여 필요한 지구

*1종일반주거지역 : 저층주택 위주로 건축이 가능한 지역으로, 저층 단독, 공동주택, 미용실, 슈퍼마켓, 제과점 등 1종 근린생활시설이나 학교 등을 지을 수 있음.

 

 이번 변경안에서는 남산과 경복궁 일대 높이 규제가 추가로 완화되었는데, 이는 두 지역의 규제를 거의 풀지 않은 작년 구상안에 대해 주민 반발이 나오자 조금 물러난 것으로 보인다.남산 주변 고도지구는 중구 필동(12m→20m)·장충동(20m→28m)·약수역 일대(20m→32~40m) 외에도 중구 다산동·회현동·용산구 이태원동(12m→16m) 등의 높이 제한이 완화됐다.

재개발을 추진하면서 남산 고도지구와 구기, 평창 고도지구에는 최고 45m까지 개발할 수 있도록 '정비사업 추진 시 추가 완화(경관관리 가이드라인)를 추가로 적용한다. 이 가이드라인은 앞으로 정비사업을 추진할 때 디테일하게 시뮬레이션하는 것이 핵심일 것으로 보인다. 또한, 남산의 경우 남측지역은 소월로 도로면 이하, 북측지역은 역세권 안에 있는 경우에만 규제를 풀어줄 예정이다. 따라서 지하철 4호선 회현역 일대 저층 주거지가 완화 대상이 될 수 있을 것으로 보인다.
서울시 관계자는 “높이를 일률적으로 막기보다 세부적인 재개발 계획안을 들여다보고 경관을 훼손하지 않는 선에서 아파트를 더 높게 세울 수 있도록 하겠다는 취지”라고 설명했다. 남산 주변 남측은 소월길 이하, 북측 지역은 역세권에 있는 경우 도시계획위원회 심의를 통해 최고 45m까지 완화된다. 북한산 주변 고도지구는 28m 이하 고도 제한이 설정된 지역에서만 경관관리 가이드라인 지정이 가능하도록 당초 계획을 짰지만, 이를 20m 이하 지역에도 추가 적용하기로 했다.

 

 서여의도 일대는 국회와 멀어질수록 높이를 완화하는 방안이 논의되었지만, 국회의 반발로 어렵게 되어 추가 논의한다. 2023년 6월 서울시에서는 "국회에서 여의도 공원으로 갈수록 건물 높이가 75m에서 170m까지 점점 높아지도록 할 것"이라고 밝혔지만, 18일 "높이 기준 완화하는 방안을 마련했지만 관계기관과 충분한 협의를 거쳐 결정하는 것으로 정해졌다"며, 안보 등의 이유로 국회 측과 협의가 더 필요한 것으로 파악되었다. 따라서 시는 이 지역 높이를 90, 120, 170m로 풀겠다는 방침이다.

 

 시는 이 같은 고도지구 재정비안을 오는 2월 중 재열람 공고하고, 상반기 안에 최종 결정할 예정이다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 “그동안 규제로 인식됐던 고도지구를 개편해 도심 공간을 대전환하는 시작점이 될 수 있도록 하겠다”고 말했다. 같은 날 재개발 정비계획 입안 시 필요한 토지 등 소유자 동의율을 ‘3분의 2 이상’에서 ‘2분의 1 이상’으로 변경하는 안도 가결되었다. 토지면적 기준 동의율은 기존 ‘2분의 1 이상’ 요건이 유지된다.

또 입안 재검토를 위해 필요한 토지 등 소유자 반대 비율은 15% 이상에서 20% 이상으로 상향하였는데, 특히 재검토 조건이 충족된 경우 입안권자(구청장)가 사업을 중단 또는 취소할 수 있는 근거를 마련했다.

서울시 관계자는 “주민 동의율이 높아 정비사업을 신속하게 추진할 수 있는 곳은 길을 열어주고, 반대가 많은 구역은 재검토나 취소를 통해 주민 갈등을 최소화할 수 있을 것”이라고 밝혔다. 또한 정문헌 구청장은 “이번 고도지구 전면 개편으로 주민 삶의 질을 높이는 정비사업 추진에 탄력이 붙게 됐다”며 “서울시와 손잡고 주민이 희망하는 주거환경 개선을 이뤄내고 도시 경쟁력을 높이기 위해 힘쓰겠다”고 밝혔다.