서울시 - 다가구, 다세대 등 노후 저층주택 '소규모 개별정비' 지원

서울시에서 다가구와 다세대, 연립주택 등의 각종 규제와 주민반대 드응로 인하여 재개발 및 모아타운 추진을 하지 못했던 개발 사각지대에 있는 소규모 노후 저층주택을 정비할 수 있는 방안을 마련했다.

노후 저층 주거지이지만, 고도지구, 경관지구, 1종 주거 등 각종 규제 등으로 정비가 어려웠던 다가구, 다세대, 연립주택 등 비아파트를 지원하는 '휴먼타운 2.0' 사업을 시행한다고 밝혔다.

'휴먼타운 2.0'의 경우에는 오세훈 시장이 2010년 처음 도입했던 '휴먼타운 1.0'을 현재 주거 실정을 고려한 맞춤형 사업으로 재탄생 시킨 것으로, 노후 저층 주거지의 주거환경 개서 및 보존을 위한 사업으로 내세웠던 사업이다.

 

기존의 전면 철거형 아파트 개발 방식이 아닌 개별건축을 지원하는 방식으로, 대표적 서민주택인 다가구, 다세대, 연립주택 정비를 지원하는 서민 주거안정 대책이다. 최소 1,500㎡ 이상의 부지에 중층 아파트를 건립하는 모아타운(모아주택)과는 달리 '휴먼타운 2.0'은 다가구, 다세대, 연립주택의 신축이나 리모델링을 지원하는 사업이다.

 

시는 그동안 재개발이 어려웠던 종로구 신영동 214번지, 구로구 구로동 85-29번지, 주랑구 망우동 422-1번지 등 시범사업지 3곳을 선정하여 우선 추진하고, 향후 주거환경개선사업구역이나 도시재생활성화지역 등에서 대상지를 늘려갈 계획이다.

종로구 신영동 214번지 일대는 면적 44,071 ㎡ 이며, 도시계획은 자연경관, 고도지구, 제 1, 2종 주거지역으로, 2018년 2월 주거환경개선사업구역으로 지정된 지역이다.

노후도는 98.3%이며, 건물현황은 총 118개 동으로, 단독, 공동, 근생 등이 있다.

 

구로구 구로동 85-29번지 일대는 면적 13,038 ㎡이며, 도시계획은 제 2종주거지여긍로 주거환경개선사업구역 지정을 추진 중에 있다.

노후도는 86.2%이며, 건물현황은 총 80개 동이며, 단독, 공동, 근생 등이 있다.

중랑구 망우동 422-1번지 일대는 면적 14,800 ㎡이며, 도시계획은 제 1종 주거지역이며, 노후도는 86%, 건물현황은 총 72개 동이 단독, 공동, 근생 등이 있다.

 

'휴먼타운 2.0' 사업은 용적률, 건폐율 등 건축기준 완화 / 건축 관계 전문가 컨설팅 지원 / 공사비 대출, 세재 감면 등 금융지원 / 안정적인 신축사업 추진 위해 SH, LH 신축매입임대 약정 / 안전순찰, 간단비수리, 택배보관, 중고거래안심존 등 주택관리 서비스를 종합 제공하는 '모아센터' 설치 및 운영 / 도로, 공영주차장 등 기반시설 확충 등 6개의 실행 전략이 담겨있다.

우선, 노후 저층 주거지의 신축이나 리모델링 활성화를 위해 특별건축구역, 건축협정 집중구역, 리모델링 활성화구역 지정을 통한 용적률 등 건축기준을 완화한다.

특별건축구역, 건축협정 집중구역, 리모델링 활성화구역은 건축위원회 심의 등을 거쳐 지정될 수 있으며 지정 시 조화롭고 창의적인 건축을 위해 건폐율, 용적률, 높이, 조경면적 등 각종 건축기준을 배제 또는 완화하여 적용받을 수 있다.

*특별건축구역 : 조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 통해 도시경관의 창철, 건설기술 수준향상 및 건축 관련 제도개선을 도모하기 위해 [건축법] 또는 관계 법령에 따라 일부 규정을 적용하지 않거나 완화, 통합하여 적용할 수 있도록 특별히 지정한 구역을 의미

*건축협정 집중구역 : 건축법 제 77조의 14(건축협정 집중구역 지정 등) -> 도시의 기능 및 미관의 증진을 위해서 아래의 조건에 따라 건축위원회의 심의를 거쳐 진행

1. 건축협정 집중구역의 위치, 범위 및 면적 등에 관한 사항

2. 건축협정 집중구역의 지정 목적 및 필요성

3. 건축협정 집중구역에서 제 77조의 4제4항 각호의 사항 중 건축협정인가권자가 도시의 기능 및 미관 증진을 위하여 세부적으로 규정하는 사항

4. 건축협정 집중구역에서 제 77조의 13에 따른 건축협정에 특례적용에 관하여 세부적으로 규정하는 사

*리모델링 활성화구역 : 건축법 제 2조제1항제10호의 리모델링이란, 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선 또는 일부 증축하는 행위를 의미하여, 활성화가 필요한 지역에 '리모델링 활성화 구역'으로 지정할 수 있는데, 대상은 아래와 같음

1. 기성 시가자가 낙후되어 활성화할 필요가 있는 지역

2. 시대적 가치가 남아 있는 건축물의 보존이 필요한 지역

3. 옛 정취 또는 스토리가 있는 골목길의 보전 또는 조성이 필요한 지역

4. 주거환경개선사업구역(주거환경관리사업구역), 도시재생활성화지역,

5. 정비(예정)구역 해제 지역 등 노후저층주거

단독 개발이 어려운 맹지, 협소, 부정형 필지 등은 건축협정을 통해 공동개발을 할 수 있으며, 신축 의사가 없는 건축주는 리모델링을 통해 증축, 개축을 할 수 있다. 이러한 기준 완화를 통해 건축주가 실질적으로 신축, 리모델링을 할 수 있도록 도시계획, 건축설계, 건축시공, 법률, 금융, 세무 등 분야별 전문가인 휴머네이터를 매칭하여 지원할 예정이다.

*휴머네이터( - Humanator)는 휴먼타운(Human-town)과 코디네이터(Coordinator)의 합성어로, 휴먼타운사업구역에서 신축 또는 리모델링할 수 있도록 건축주에게 자문해주는 도시계획, 건축설계, 건축시공, 법률, 금융, 세무 등 다양한 분야별 전문가를 의미한다.

 

금융지원으로는 건축물 신축 시 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)에서 공사비 대출(호당 7천만원)이나 보증(대출금액의 90%)을 받을 수 있도록 적극 지원하고, 리모델링 시 최대 6천만원 까지 공사비 등을 지원할 계획이다.

또한, 원주민 건축주의 재정착 및 사업성 확보 등을 위해 서울주택도시공사(SH)나 한국토지주택공사(LH)와 동별 또는 부분별 신축매입임대약정을 체결할 수 있도록 추진한다.

생활기반시설 확충을 위해 마을, 주택관리 서비스를 종합 제공하는 '모아센터(마을관리사무소)'를 설치하여 운영하고, 도로나 공용주차장 등 기반시설도 정비한다.

 

한병용 서울시 주택정책실장은 "휴먼타운 2.0은 각종 개발의 사각지대에 있는 노후 저층 주거지의 주거환경을 개선할 수 있는 해결책이 될 것"이라며, "다가구, 다세대 주택 공급을 위한 지원을 확대하는 등 서민 주거 안정을 위해 노력할 것"이라고 말했다.